menu
Tópark

Tópark: tényleg feltámad?

2017.08.10

„Végre benépesülhet az M1 és M7 autópályák budapesti kivezető szakaszánál található Tópark. A 350 lakásos minivárosban lesz majd óvoda, rendelő, saját buszjárat – meg irodák és kisebb-nagyobb boltok.”

„Az M0–M1–M7-es autópályák által határolt, Budapesttől mindössze 10 perc autózásra található ez az „aranyháromszög”. Ide még a pénzügyi válság előtt álmodott meg Tópark néven magyar Las Vegast vagy Dubajt egy meglehetősen homályos tulajdonosi hátterű beruházó csoport. A tervek szerint főleg bevásárlóközpont funkciójú, több tíz hektáron induló projektet már az elejétől fogva kétkedéssel szemlélték a szakmabeliek. A kegyelemdöfést a 2009-től mélyülő általános gazdaság megtorpanás adta meg az ambiciózus projektnek. A szerkezetkész betonépületek a finanszírozó bankokhoz kerültek, a fejlesztés félúton megállt, kifizetetlen alvállalkozók tucatjait hagyva maga után.”

Még az áfadagály előtt

Ez utóbbiak közül a Lavinamix csoport – amely a betonszerkezet és az úthálózat kiépítését végezte az építkezésen – élt a lehetőséggel. A felszámolási eljárásból elmaradt javadalmazásuk fejében még 2015-ben hozzájutottak az egyébként remek adottságú területhez. Ezzel az út- és autópálya-építésben közel 20 éve sikerrel működő cég az ingatlanfejlesztés sikamlós pályájára lépett. A meglévő épületek szerkezetét meghagyva – de belsejüket átalakítva – 350 lakást, 15 ezer négyzetméter kereskedelmi és 55 ezer m2 irodaingatlant építenek 2019 végéig. Az időzítés nem is lehetne jobb: a már két éve tartó lakásvásárlási lázban ugyanis az alacsony kamatokkal elégedetlen (kis)befektetők jelenleg szinte mindent megvesznek. Méghozzá majdnem azonnal: 2019. december 31-től ugyanis az új építésű lakások értékesítésénél felszámított – jelenleg 5 százalékos, kedvezményes – áfa az uniós előírások és a rekordmagas magyar adó miatt 27 százalékra nő. Ez pedig várhatóan nagymértékű drágulást okoz majd, alaposan megfejelve az építőanyagok és a kivitelezők már ma is érezhető 20-30 százalékos áremelését.

A keresletet erősíti a „mesterséges város” jó elhelyezkedése is, hiszen 3 autópálya határolja, és azokhoz két saját lejáróval is rendelkezik. Az útépítésben járatos új tulajdonos ugyanis az elsők közt ezeket építette meg. Budapest nagyon közel van: autóval mindössze 10 perc a 4-es metró új végállomása Kelenföldön. (Aki ott dolgozik, reggel és délután is a forgalmi dugóval ellentétesen halad.) A Tóparkból a tervek szerint egyébként saját busz­járatot is indítanak majd a lakók, az ott dolgozók és a vásárlók számára.

Kétszámjegyű nyereség

A közigazgatásilag Biatorbágyhoz tartozó komplexumban 1800 négyzetméteren lesz önkormányzati működtetésű óvoda és bölcsöde (ez a nagyívű építési engedély megszerzéséhez is szükséges volt), valamint orvosi rendelő is. A lakások ára kifejezetten attraktív a környékhez mérten: a legolcsóbbak négyzetméterenként 430 ezer forinttól 600 ezerig terjednek. Utóbbiak a legszebb fekvésű, a saját tóra néző otthonok. Ugyanez a közeli Újbudán (Budapest 11. kerülete) 650–750 ezer, Budaörsön 577 ezer, Biatorbágyon 679 ezer, míg Törökbálinton 519 ezer Ft/m2 – az Ingatlan.com adatai alapján. Mivel a Tópark területének legnagyobb részét irodák foglalják el, így elsősorban a befektetési célú lakásvásárlók körében lehet élénkebb keresletre számítani.

Az irodákban megtelepülő multinacionális cégek – döntően külföldi – menedzsereinek, alkalmazottainak jó pénzért kiadható ingatlanokkal a jelenlegi árszinten 8-9 év alatt megtérülhet a befektetett összeg. Ez pedig 10 százalékot is meghaladó éves hozam.

A lakásokon kívül a kiadó boltok is attraktívak lehetnek a vállalkozók számára. Egyébként a kereskedelmi célú ingatlanokat és az irodákat a tulajdonos saját kézben tartva adja bérbe. Az átlagos bérleti díj havi 10 euró/m2/hó. Tehát egy 100 m2-es üzletet havi 300 ezer forintért lehet kibérelni. Ennek fényében nem meglepő, hogy cukrásztól a divatüzletig elég nagy az érdeklődés.

Kritikus tömeg

A boltnyitás jó üzlet lehet, feltéve, hogy a Tópark lakásai, irodái a tervek szerint benépesülnek. Ez ugyanis a projekt legkényesebb pontja: a lakásokat megvásárlók akkor tehetnek szert jó hozamra, ha az irodákba beköltöznek az említett cégek. Aztán a külföldi alkalmazottaiknak jó áron bérelnek majd szolgálati lakásokat. És a boltokat üzemeltetők szintén akkor járnak jól, ha lakók és irodisták tömegei lepik el nap mint nap a Tópark utcáit.

Bár a kiskereskedelmi egységeket üzemeltetők számára „természetes” vásárlóerőt jelentenek a közelben autózók is, hiszen a három autópályán naponta 210 ezer jármű halad el. (Erre kerülik meg Budapestet az anyaországuk és Nyugat-Európa közt évente többször is ingázó, euróval kitömött pénztárcájú török, bolgár vendégmunkások is.) Hasonlóképpen a lakások értékesítésének beindulásához is szükséges egy kritikus mennyiség eladása, hisz senki sem akar egy monumentális, de félig üres lakóparkban vásárolni.

Csendes Balázs üzletfejlesztési vezető szerint a Tópark teljes benépesülésére 2019. végéig sor kerülhet. Ám azt ő sem cáfolja, hogy addig az iroda-üzlet-lakás értékesítés egymásra épülő sikere egyfajta kötéltáncra hasonlít. Az első 141 lakást 2017 vége felé, az irodákat 2018 elejétől adják át. Utóbbiak bérleti díja egyébként szintén versenyképes: a 15 ezer négyzetméternyi legjobb, „A” kategóriás iroda átlagos havi bérleti díja 12 euró/m2. Ez pedig 2 euróval alacsonyabb, mint a referenciaként használatos Váci úti épületeké. A nyugati határ vagy Győr és Székesfehérvár azonban 40 perccel hamarabb érhető el. A Liszt Ferenc reptér pedig mindössze fél óra, közlekedési lámpák nélkül.

Szerkesztett változat. A teljes cikk megjelent: Haszon.hu – 2017. 08. 10.

Tópark